Contrato de arrendamento conta com prazos mínimos estabelecidos

Por Thayssa Alves Duarte Brasil

Pela extensão e pela centralidade do agronegócio, as terras do Brasil exigem muita atenção quando se lida com contratos de arrendamento. Introduzido pelo Estatuto da Terra, esse tipo de contrato foi consolidado na Lei 4.504 de 1964 e tem como finalidade assegurar o maior uso da propriedade rural nos casos em que a terra particular não esteja cumprindo com sua função social. Por se tratar de um contrato agrário, o arrendador (proprietário do imóvel), cede ao arrendatário (contratante) sua propriedade rural para que este possa fazer uso do imóvel por meio da exploração de atividade agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativista ou mista, mediante a retribuição de um valor.

Destaco que um dos principais aspectos jurídicos a ser observado no contrato de arrendamento diz respeito ao prazo, podendo ser determinado ou indeterminado. Contudo, embora as partes possam estabelecer o prazo que entenderem viável à manutenção do arrendamento, devem ser observados os tempos mínimos estabelecidos na Lei:

• 3 anos no caso de atividade de exploração de lavoura temporária ou pecuária de pequeno e médio porte;
• 5 anos no caso de atividade de exploração de lavoura permanente ou de pecuária de grande porte para cria, recria, engorda ou extração de matéria-prima de origem animal;
• 7 anos para exploração florestal.

Nos casos em que a colheita vier a ultrapassar o tempo estipulado no contrato por motivo de força maior comprovada, o arrendatário poderá pedir a prorrogação do prazo até o final da colheita, visando preservar os investimentos feitos naquela terra.

Por sua vez, se há interesse do arrendador de retomar o imóvel para explorá-lo diretamente ou diante de novas propostas feitas por terceiros alheios ao contrato, deverá, no prazo de até 6 meses antes do final do contrato, providenciar uma notificação extrajudicial ao arrendatário, dando ciência das novas propostas recebidas ou anunciando seu despejo.

Caso o arrendatário venha a desistir de renovar o contrato, terá que formalizar sua decisão juntamente ao arrendador nos 30 dias seguintes ao término do prazo estipulado. Se não houver nenhuma dessas intenções, o contrato será renovado automaticamente por tempo indeterminado.

Outro aspecto importante a ser observado é a precificação do arrendamento. Estabelecem o artigo 95, XI, “a”, do Estatuto da Terra e o artigo 18, parágrafo único, Decreto 59.566/66, que não é permitido ajustar como preço do arrendamento quantidade fixa de frutos ou produtos. Logo, o contrato deverá apresentar de forma expressa o valor fixado entre as partes – em dinheiro – respeitando os limites previstos na lei de até 15% do valor cadastral do imóvel, quando houver arrendamento de toda a propriedade, e de até 30%, quando se tratar de arrendamento parcial.

Além do preço do arrendamento, as partes deverão informar a forma de pagamento do arrendamento e seus vencimentos. Destaca-se ainda que, no contrato de arrendamento, é proibido que seja estipulada a realização de serviços gratuitos do arrendatário, a exclusividade de venda dos frutos ou produtos ao arrendador e obrigatoriedade do beneficiamento da produção em estabelecimento determinado pelo arrendador.

Por tais razões, a elaboração do contrato de arrendamento requer a atenção dos envolvidos, observando de forma detalhada a regulamentação em vigência, para fins de precaver qualquer prejuízo aos contratantes.

* Thayssa Alves Duarte Brasil é advogada associada do escritório MBT Advogados. Atua como Controller Jurídico e é pós-graduada em Direito Civil, Processual e do Trabalho pela Pontifícia Universidade Católica do Paraná - PUC/PR; e em Direito Tributário pelo Instituto Brasileiro de Estudos Tributários - IBET.